Divorcios: la extinción de condominios y la novación de la hipoteca

A la hora de enfrentarse a una situación de divorcio en la que existen bienes inmuebles en común, es necesario solucionar el problema cuanto antes. Existen muchas soluciones, como por ejemplo, la venta de la propiedad a otra persona o disolverse la propiedad del bien común. De esta manera, es posible realizar una extinción de condominio o ir más allá, hasta la novación de la hipoteca.

Extinción de condominio

En pocas palabras, la extinción de condominio se basa en que cuando un matrimonio posee un bien inmueble, una de las partes cede su mitad a la otra. Por lo general, la otra parte pondrá una compensación económica encima de la mesa, aunque no es obligatorio. No se trata de una venta tal cual a la otra parte, ya que la extinción del condominio cuenta con más ventajas fiscales. Las extinciones de condominio tienen la ventaja de que mientras que en una operación de compra venta es necesario pagar un 7% en impuestos, ésta sólo obliga a pagar un 1% de valor de la vivienda, según el lugar en el que se encuentra el inmueble. Además, se añaden los gastos del notario en ambos casos.

En muchos casos, el inmueble o la vivienda familiar no está libre de cargas y posee una hipoteca de la que ambos cónyuges son titulares. De esta forma, hay posibilidades de llegar un paso más allá para resolver este conflicto: la novación de la hipoteca.

¿Qué pasa cuando un inmueble no está dividido en partes iguales?

Existen casos en los que la propiedad de los inmubles no pertenece al matrimonio al 50%, motivo por el que los dos miembros no poseen la misma responsabilidad ante el pago de la hipoteca. En este caso, habría que modificar esta situación y hacer que cada parte pasase a responsabilizarse de la mitad. Esto supone un problema, debido a que Hacienda podría aumentar los gastos de la transacción al entender que se ha realizado una donación lo que supone, un correspondiente pago de impuestos.

Novación de la hipoteca

Cuando una pareja posee deudas con el banco es necesario hacer un estudio exhaustivo de la situación para llegar al mejor acuerdo, ya que es mucho más fácil divorciarse que desvincularse de una deuda con el banco. ¿Pero es posible?

Es necesario aclarar que si se lleva a cabo una extinción de condominio, la titularidad de la vivienda pasa a ser completamente para uno de los dos, aunque la titularidad de la deuda en el banco sigue siendo compartida. De esta forma, si los pagos de la hipoteca no se realizan, ambos cónyuges responderán ante esa deuda.

Para ir un paso más allá de la extinción del condominio y dejar de ser responsable de la deuda, lo que hay que llevar a cabo es una novación de la hipoteca. ¿Qué quiere decir esto? Que se cambian los titulares de la deuda existente en el banco. El problema de este cambio, es que al no estar obligadas las entidades bancarias a aceptar este cambio, esto sólo será posible si le interesa desde el punto de vista financiero.