Alquilar habitaciones impide la exención de la vivienda

Pues la respuesta a esta pregunta dependerá de tu edad y del destino que quieras dar a tu vivienda en los siguientes años. Ello porque si se pretende la venta de la misma, el artículo 33.4.b) de la Ley 35/2006, de 28 de enero, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, permite la exención del Impuesto de las ganancias patrimoniales que se deriven de la venta de su vivienda habitual a personas mayores de 65 años.

No olvidemos que la vivienda habitual está constituida por aquella en la que hallamos residido durante al menos tres años de forma continua. Además, el artículo 41 bis del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en su apartado 3 admite que "A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión." Esta última excepción está implementada para casos tales como aquellos en los que la persona, debido a su avanzada edad y estado físico puede requerir, por ejemplo, la hospitalización continua o el ingreso en un centro de mayores.

Así pues, en el caso de la venta de esta vivienda habitual, como vemos se tiene el derecho a la exención del pago de impuesto en cuanto a la ganancia patrimonial que pueda otorgarle esa venta. Pero no siempre, existe al menos una excepción según la Consulta Vinculante de la Dirección General de Tributos V1314-17, de 29 de mayo de 2017. En esta consulta se plantea el caso de una señora mayor de 65 años que quiere arrendar las habitaciones libres de su vivienda a terceros y por temporadas, manteniendo ella allí su residencia habitual. Esta situación sucede, por ejemplo, cuando personas mayores que quieren complementar sus ingresos alquilan habitaciones libres a estudiantes universitarios con los que comparten la vivienda durante el curso académico.

Como decimos, la Consulta Vinculante afirma que la vivienda habitual del contribuyente pierde la condición de habitual en el momento en el que no se disponga del pleno dominio de ésta, por lo que las habitaciones arrendadas a otras personas dejarían de constituir el domicilio habitual de la arrendadora. Así las cosas, si la transmisión de la vivienda se llevara a cabo antes de que transcurran tres años desde el momento en el que finalizase el último de los arrendamientos, no se podría aplicar la exención a la parte de ganancia patrimonial correspondiente a las habitaciones arrendadas, sólo a la parte que se mantuvo de forma privada y a las zonas comunes.

Puede parecer un lío, pero es muy sencillo, se trataría de establecer qué porcentaje de la superficie de la vivienda es la que la propietaria ha mantenido como vivienda privada (las habitaciones no arrendadas), más el porcentaje que representan las zonas comunes, como la cocina o el salón, por ejemplo. Este se aplica a la ganancia patrimonial obtenida y esa es la parte que se considera exenta. Por ejemplo, imaginemos una vivienda de 100 metros cuadrados, de la que se arriendan a estudiantes dos habitaciones de 10 metros cuadrados cada una. La propietaria decide vender la vivienda tres meses después de la finalización del arrendamiento, y obtiene por la venta una ganancia patrimonial de 10.000 euros, ¿qué parte es la que estaría exenta? Pues tendremos que calcular el porcentaje de vivienda que se mantuvo en pleno dominio, que en este caso sencillo son 80 metros cuadrados (100m2 – 10m2 * 2 = 80 m2), que representan el 80% de la finca vendida. Aplicando ese porcentaje a los 10.000 euros obtenidos de ganancia por la venta, vemos que la exención sería de 8.000 euros (10.000 euros * 80% = 8.000 euros), y se tributaria por los 2.000 euros restantes.

Por tanto, la decisión de arrendar una parte de la vivienda habitual, cuando se tiene en mente la futura venta de la misma y en edades cercanas a los 65 años, dependerá de lo que pueda compensar más al contribuyente. Es posible que la vivienda no vaya a reportar una ganancia patrimonial cuantiosa por el estado en que se encuentre y el bajo precio al que se pueda llegar a vender, por ejemplo, de forma que compense más tener unas rentas adicionales durante unos años que la cantidad que pueda luego resultar de la tributación por la parte no exenta de la vivienda, como en el caso que hemos visto.