La nueva ley de alquileres: contratos más flexibles y más cortos

La nueva ley de arrendamientos, vigente desde junio, pretende reducir el 'stock' de pisos vacíos siendo más flexible ante cambios de situación personal, acorta la duración de los contratos, suelta lastres burocráticos y promete más libertad de pacto entre los interesados

Una alta tasa de propiedad y un débil mercado de alquiler. Así es el mercado inmobiliario español y con esta frase arranca la nueva Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas -que entró en vigor el pasado mes de junio- y que cambia aspectos importantes en la negociación de un alquiler que tanto arrendador y arrendatario deberán conocer.

El texto de la nueva ley señala que sólo el 17% de la población española vive en régimen de alquiler, mientras la media europea está próxima al 30 por ciento. Este hecho, sumado a las condiciones económicas actuales y al escaso parque de viviendas de alquiler, lleva a la existencia de "un elevado número de viviendas en propiedad, vacías y sin ningún uso", dice el texto; es decir, a un enorme 'stock' de viviendas vacías que se suman a las dificultades actuales para acceder a una hipoteca. Alquilar en España siempre ha sido poco atractivo, en parte también por los precios elevados de las mensualidades, y porque las relaciones personales entre arrendador y arrendatario se sitúan "aún lejos de un verdadero mercado profesionalizado de alquiler", critica la ley ya en su primera página.

Este nuevo documento -que supone modificaciones en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos- aparece, por tanto, "con el objetivo fundamental de flexibilizar el mercado de alquiler" para dinamizarlo y agilizarlo, "reforzando la libertad de pactos y dando prioridad a la voluntad de las partes".

Uno de los pilares del cambio normativo reside en la duración del arrendamiento, "reduciéndose de cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a uno la prórroga tácita". De esta manera, arrendadores y arrendatarios "podrán adaptarse con mayor facilidad a eventuales cambios en sus circunstancias personales", tan naturales de la época que estamos viviendo. Se precisa que la duración del arrendamiento "será libremente pactada por las partes" y que, "si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo". También "se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario".

Los cambios también implican que, cuando llega la fecha del vencimiento del contrato -o de cualquiera de sus prórrogas-, si han transcurrido como mínimo tres años y "ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más". Otras novedades para afianzar los acuerdos residen en, por ejemplo, que el contrato de alquiler debe formalizarse en el Registro de la Propiedad, al tiempo que el Gobierno ha impulsado un registro de morosos para poder saber si nuestro nuevo inquilino es un buen pagador.

Otra de las claves de esta nueva ley reside en que permite dejar la vivienda o recuperarla con mayor facilidad. Concretamente, permite la recuperación del inmueble por el arrendador "para destinarlo a vivienda permanente en determinados supuestos", por ejemplo, cuando sea "para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad, o por adopción, o para su cónyuge" en los supuestos de "sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial". Esta comunicación deberá realizarse al arrendatario "al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar.

También se contempla otra novedad, en relación al arrendatario, en el sentido de que se le permite "desistir del contrato en cualquier momento, una vez hayan transcurrido al menos seis meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días". Algunas voces se han mostrado críticas hacia este punto concreto, al considerar que facilitar la marcha al inquilino deja desamparado al propietario, sobre todo cuando el cobro de ese alquiler supone una de sus básicas fuentes de ingreso. Sobre este punto en concreto, la ley reconoce la posibilidad de pacto entre las partes de una indemnización para el caso de desistimiento.

También se ha vuelto a analizar en esta reforma el establecimiento de fianza, en el artículo 36, que establece que "durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización", pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la finaza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga".  

Aunque el aspecto del desahucio es complejo y merece un análisis aparte, sí conviene mencionar que la nueva ley también facilita el 'desahucio exprés', en el sentido de que puede ejecutarse con un único mes de impago. El inquilino tiene diez días de plazo para pagar desde que recibe el requerimiento, o de lo contrario ya puede comenzar el proceso.