Exención de la ganancia patrimonial de la venta de una vivienda en el IRPF

Parece que el mercado inmobiliario empieza a remontar, y con ello mucha gente se plantea vender la que hasta ese momento ha sido su vivienda habitual, bien para cambiar a otra que les ofrezca una mejor adaptación a sus circunstancias personales, bien porque hablamos de personas mayores que prefieren irse a vivir con sus hijos o a una residencia.Hoy precisamente hablaremos de las exenciones en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) que pueden aplicar los mayores de sesenta y cinco años por la venta, o transmisión por cualquier otro título, de su vivienda habitual.

Sabemos que en el IRPFtributará cualquier pérdida o ganancia patrimonial que haya podido obtener la persona a lo largo de todo el año natural anterior. En concreto, y aplicando estas ganancias y pérdidas patrimoniales a la venta de una vivienda, se considerará que existe una ganancia patrimonial cuando tras la venta de la vivienda, la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión sea positivo. Es decir, si la vivienda se compró por 100.000 euros y ahora se vende por 150.000 euros, existirá una ganancia patrimonial de 50.000 euros. En el caso de las transmisiones por otros títulos, existen reglas especiales para valorar si ha existido ganancia patrimonial.

Una vez explicado qué es la ganancia patrimonial, hemos de decir que, en el caso de las personas mayores de 65 años, la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF) les exime de tributar por esta cantidad en su artículo 33.4.b). Pero esa exención no es total y sin condiciones, sino que tiene que tratarse de la transmisión de su vivienda habitual, y no de la de cualquier otra vivienda existente en su patrimonio.

Por tanto, teniendo en cuenta que estamos hablando de la residencia habitual del obligado tributario, hemos de puntualizar qué se considera vivienda habitual por la Agencia Tributaria. El concepto de vivienda habitual consiste en la residencia en la que el contribuyente haya tenido su domicilio durante un periodo de, al menos, tres años sin interrupción. Como excepción, se admite que la vivienda tiene el carácter de habitual sin que hayan transcurrido tres años, en los casos en los que concurran ciertas circunstancias como el fallecimiento de la persona, la celebración de matrimonio o la separación, el traslado laboral o la obtención de un primer empleo, por ejemplo. Por tanto, imaginemos una pareja de más de 65 años que decide poner fin a su matrimonio e irse a vivir a otro lugar. Si quisieran vender la vivienda, o incluso donarla a sus hijos, estarían exentos de tributar por la ganancia patrimonial obtenida por la enajenación de la vivienda que hasta ese momento había constituido su domicilio habitual.

Pero, dando una vuelta de tuerca al tema, si en lugar de vender la vivienda deciden ponerla en alquiler, ¿seguirían manteniendo la exención si después la quisieran vender? La respuesta es claramente que no, en ese caso la exención ya no sería aplicable, pues se perdería el carácter de domicilio habitual al salir de la vivienda para ir a residir a otro lugar. Sin embargo, ¿si uno de ellos se quedase viviendo en la casa yalquilase las habitaciones vacías para sacar un dinero extra?. En cuanto a ello, la Dirección General de Tributos en consulta vinculante, de 29 de mayo de 2017, dispone que la exención establecida por el artículo 33.4.b) de la LIRPF es sólo para aquellas viviendas que en el momento de la enajenación gocen del carácter de vivienda o domicilio habitual del declarante, por lo que si la misma ha sido alquilada ya no es su residencia, sino la de su inquilino, también en el caso del alquiler de habitaciones. Por tanto, en el caso de que el dueño de la vivienda haya continuado residiendo en la misma, a la vez que alquila ciertas estancias, la exención únicamente se aplicará a la parte proporcional que no ha sido arrendada, incluidas las zonas comunes. Eso sí, la exención sólo se la podría aplicar aquél que ha continuado residiendo en la vivienda, el que salió de la misma ya no tendrá derecho a ella.