Responsabilidad de las entidades bancarias en las compras sobre plano

El Tribunal Supremo ha establecido en una reciente sentencia del 21 de Diciembre de 2015, que los bancos y cajas son responsables solidarios, en la devolución a los compradores de viviendas sobre plano, de todo el dinero invertido, más los intereses legales desde que hicieron los pagos, cuando estos no recibieron el inmueble en el plazo previsto en el contrato de compraventa.

¿Quiénes son los posibles beneficiados de esta sentencia?

Los compradores de viviendas en promociones inmobiliarias sobre plano cuyas obras no llegaron a iniciarse, o se paralizaron por algún motivo, y en las que cumpliendo con todas sus obligaciones en los pagos, no obtuvieron de la otra parte el cumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda.

La citada sentencia del Tribunal Supremo, abre una vía judicial para los afectados por estas promociones inmobiliarias, ya que condena a la entidad bancaria a devolver las cantidades aportadas por la compra de una vivienda que no llegó a entregarse por incumplir el deber de vigilancia que la Ley les impone en las compraventas de viviendas sobre plano, debiendo devolver lo aportado al comprador, en caso que éste no reciba su vivienda en el plazo previsto en el contrato de compraventa.

Además, la citada sentencia confirma que los bancos no podrán excusar su incumplimiento en que el promotor no abrió en la entidad bancaria una cuenta especial para la entrega de las aportaciones. De tal modo que la falta de dicho formalismo no podrá librarles de la responsabilidad que tienen frente a los compradores de vivienda, fijando la siguiente doctrina jurisprudencial: «En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 (RCL 1968, 1335) las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía, responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad».

El incumplimiento de las obligaciones establecidas en los artículos primero y segundo de la referida Ley 57/1968, es decir, la obligación de disponer de aval garantizando las cantidades ingresadas, y que esas cantidades fueran ingresadas en una cuenta especial y diferenciada de otros fondos del promotor, (incumplimiento si no habitual, sí bastante común hasta hace bien poco) provocaría, según la citada sentencia, que la entidad bancaria se convierta en responsable solidario, y se vea obligada reembolsar la totalidad de las cantidades ingresadas por el comprador en la cuenta del promotor (siempre y cuando la entidad bancaria haya incumplido los requisitos citados).

Resulta importante esta sentencia, no sólo porque fija doctrina jurisprudencial, dada la jurisprudencia contradictoria de varias Audiencias Provinciales, sino porque establece que la responsabilidad de la entidad bancaria se encuentra al mismo nivel que la del promotor, con carácter solidario. De este modo reconoce la protección que ostenta el comprador de la vivienda, que se ha visto privado tanto de las cantidades entregadas a cuenta, como de la propia vivienda, situación que se ha repetido en infinidad de ocasiones en los últimos años debido a la crisis inmobiliaria y financiera.

Nos encontraríamos ahora, respetando el plazo de prescripción de la acción, con la posibilidad de reclamar a la entidad bancaria las cantidades abonadas al promotor, siempre y cuando dicha entidad no hubiera cumplido con los requisitos legales mencionados.

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Ricardo Escribano Molina