¿Es necesario un documento de aval o póliza individualizada a nombre del comprador cuando hay una póliza global?

De plena actualidad está la ejecución vía judicial de los avales o seguros de afianzamiento prestados por entidades bancarias o aseguradoras, y cuyos beneficiarios son -a menudo sin saberlo- los compradores de viviendas que nunca fueron terminadas o, según dice la norma, "para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido".

Sin embargo, a menudo surgen preguntas al plantear los supuestos específicos del caso que nos ocupa, por lo que procuraré aportar algo más, planteando presupuestos concretos que se nos han dado en el despacho, y que se salen del caso habitual.

¿Es necesario un documento de aval o póliza individualizada a nombre del comprador cuando existe una póliza global?

Recientemente hemos obtenido diversas sentencias dictadas por varios juzgados de primera instancia de Alicante, y que han sido ratificadas por distintas secciones de su Audiencia Provincial, por las que se condena a una entidad bancaria a restituir a los clientes adquirentes de viviendas las cantidades entregadas por éstos (más sus intereses), a pesar de no existir una póliza o aval individualizado a favor del comprador.

En este supuesto, el contrato de compraventa indicaba la cuenta de la promotora en la que los clientes tenían que hacer los ingresos. Es la que la ley denomina "cuenta especial". De este modo, todas las cantidades que se recibían en la mencionada cuenta eran pagos anticipados a cuenta del precio de las viviendas adquiridas sobre plano, lo cual era plenamente conocido por la entidad bancaria, porque recibía las transferencias en las que se indicaban con claridad los datos identificativos de las viviendas objeto del contrato.

La Ley 57/1968 en su artículo 1 establece que las cantidades entregadas por los compradores habrán de percibirse "a través de una Entidad Bancaria o Caja de Ahorros, en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior".

La entidad financiera ha de exigir al promotor que cumpla con esa obligación. Y si no lo hiciere, incurre la entidad en responsabilidad directa y solidaria.

Todo lo cual, además, viene a confirmar la Exposición de Motivos de la Ley 57/1968, que establece que la finalidad de todo el sistema es que las cantidades anticipadas sean utilizadas para construir las viviendas y que se garantice la devolución de las mismas más sus intereses en caso de que la vivienda no se lleve a cabo:

"La justificada alarma que en la opinión pública ha producido la reiterada comisión de abusos que […] constituyen grave alteración de la convivencia social, […] ocasionando además perjuicios irreparables a quienes confiados y de buena fe aceptan sin reparo alguno aquellos ofrecimientos, obliga a establecer con carácter general normas preventivas que garanticen tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que ésta no se lleve a efecto".

Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de marzo de 2001:

"...la Ley 27 de julio de 1968, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, impone en su artículo primero, a las personas físicas o jurídicas que promuevan edificaciones que no sean de protección oficial, la obligación -que es irrenunciable a tenor de su artículo 7 -, cuando se trata de obtener cantidades de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, de garantizar la devolución de los adelantos cobrados, debiendo suscribir el correspondiente contrato de seguro con aseguradora inscrita y oficialmente autorizada. De ello se infiere, que la motivación esencial y social de dicha Ley es la protección de la persona que ha puesto en juego sumas de dinero para la compra de una vivienda -bien generalmente esencial para la vida-, que está en fase de planificación o construcción. (...) Pues no se puede olvidar que en el presente caso, como en general cuando se aplica la Ley de 27 de julio de 1968, se han de contemplar dos negocios jurídicos, el originario -compraventa de la vivienda- y el derivado -formalización de un seguro de caución-, cuya concatenación tiene como única finalidad la defensa del comprador en el aspecto de ser reintegrado de sus anticipos del pago del precio para el caso de que la vivienda no se construya o no se pueda ocupar."

La voluntad del legislador es clara: proteger al consumidor y, para ello, hace corresponsables a promotor y entidad bancaria y les obliga a que esos fondos queden depositados en la cuenta especial y debidamente garantizada su devolución.

Si la entidad bancaria no mantuvo esos fondos separados de otros, y/o permitió a la promotora que dispusiese de tales cantidades a fines distintos que los previstos en la Ley 57/1968 ("para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas"), antes de ser causa de exoneración, es causa de responsabilidad, pues debió ser las propia entidad demandada la que, ante el cariz de los ingresos que recibían, mantuviese esos fondos aparte de cualesquiera otros, impidiese su utilización a fines distintos de los antes indicados y exigiese a la promotora que garantizase las cantidades que iba recibiendo.

Audiencia Provincial de Alicante, sentencia de 25 de junio de 2010:

"Es evidente que la entidad bancaria al avalar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta o tenía conocimiento o pudo haberlo adquirido de las condiciones jurídicas y de hecho en la que se encontraba la construcción y de las cantidades entregadas a cuenta, a efectos de entregar un aval en condiciones, sin que pueda alegar ahora desconocimiento o falta de cobertura del aval, pues evidentemente aceptó el riesgo de que las obras no se llegaran a iniciar".

Audiencia Provincial de Burgos, en sentencia de 29 de julio de 2011:

"El incumplimiento por parte del promotor de entrega de los contratos de compraventa de las viviendas al avalista que lleva aparejado como consecuencia, a su vez, el incumplimiento por parte del avalista de entrega de los documentos individualizados de garantía al avalado, en ningún caso puede perjudicar a los actores, ajenos a la relación entre promotor y entidad de crédito.

En efecto, coincidimos con el juzgador de instancia en que no se debe cargar a los asegurados (actores) con cargas adicionales sobre deberes propios del tomador del seguro (promotor) y obligaciones de vigilancia del avalista (Caja), de forma que la falta de presentación de la garantía individualizada no puede erigirse como impedimento para exigir responsabilidad al avalista".

Sentencia del Juzgado de Primera Instancia 6 de Alicante, de 1 de abril de 2011:

"El hecho de que la promotora no entregara un documento individualizado de aval a la señora xxxxx no puede dejarla extramuros de la garantía otorgada por la demandada porque los derechos que la Ley 57/1968 concede al consumidor son irrenunciables (art. 7 Ley 57/1968). La falta de entrega de dicho documento podría afectar, en el mejor de los casos, a la posibilidad de acceder directamente a la vía ejecutiva a que se refiere el segundo párrafo del art. 3 de la Ley 57/1968, pero no al derecho de la compradora de hacer efectiva la garantía en sede declarativa".

Sentencia del Juzgado de Primera Instancia 6 de Alicante de 20 de marzo de 2013:

"...ello no empece a la obligación que tiene la entidad financiera en la que se ha abierto la cuenta especial de comprobar que los depósitos que se realizan en dicha cuenta se refieren a cantidades garantizadas por medio de aval o seguro de caución. La existencia de este deber de comprobación resulta clara, pues de lo contrario no se comprende la expresión "bajo su responsabilidad".

Audiencia Provincial de Huesca, en sentencia de 28 de diciembre de 2012:

"la responsabilidad de Caixa xxxxx nace de no haber exigido aval o seguro de las cantidades depositadas, puesto que conocía la naturaleza de esos ingresos, anticipos a cuenta del precio por la adquisición de viviendas, garajes y trasteros promovidos y construidos por xxxxx. Esta pasividad fundada en la formalidad de que no era una cuenta especial no le exonera de la obligación de exigir a la promotora el cumplimiento de las obligaciones derivadas de la Ley 57/1968 a que hemos aludido. Por lo tanto, ha de proclamarse la responsabilidad en la devolución".

Audiencia Provincial de Burgos, en sentencia de 25 de octubre de 2012:

"la responsabilidad de la Caja financiadora no deriva de que no entregue los avales, que es una obligación del promotor (extensible al Promotor-cooperativista), sino por el hecho de que siendo la única entidad financiera y siendo la titular de la cuenta que se utiliza para financiar la promoción no exige la prestación de aval a la promotora y de ello nace su responsabilidad".

Por último, se hace indispensable citar la reciente sentencia del Tribunal Supremo, de 13 de septiembre de 2013, que resuelve un caso en el que una entidad aseguradora había emitido una póliza global de afianzamiento al amparo de la Ley 57/1968 a los compradores de una determinada promoción, pero no había emitido las pólizas individuales, pese a lo cual el Tribunal Supremo condenó a la aseguradora a restituir a los compradores las cantidades entregadas a cuenta, y ello sobre la base de que la póliza global describía sin género de dudas su finalidad -el afianzamiento de las cantidades entregadas a cuenta por los adquirentes-.