Claves para la elección de una buena hipoteca

Una de las claves del mercado inmobiliario en nuestro país ha sido y sigue siendo, sin duda, el de la financiación. Teniendo en cuenta que la mayoría de las personas que afrontan la compra de su vivienda no tiene el dinero en efectivo como para proceder a la compra al contado, es normal que, junto a los gustos del consumidor y los precios del mercado, la actitud de las entidades financieras sea uno de los grandes pilares a la hora de mover el mercado.

Pero en momentos como el actual, en el cual hay tanta variedad de productos financieros, que el particular debe analizar detenidamente cuál es la mejor opción de todas. En época de oferta no todo es tan atractivo como puede llegar a parecer, por lo que siempre es recomendable ser asesorado por un experto en la materia que nos haga los cálculos de cuánto pagaremos realmente por nuestro préstamo hipotecario.

Lo primero que el particular deberá decidir -y es algo que las entidades financieras en muy rara ocasión le pondrán de manifiesto- es si quiere optar por un interés variable o si prefieren, por contra, un interés fijo. El interés variable es aquel que se hace depender de un índice de referencia -normalmente el Euribor, aunque algunas entidades utilizan también el IRPH, pese a que es manifiestamente perjudicial para el consumidor- añadiendo un diferencial, que en la actualidad oscila entre 1,25 y 2,5 en la mayoría de las entidades. Este tipo de interés dependerá de las fluctuaciones que sufra el índice de referencia.

Por contra, el interés fijo nunca varía, por lo que es óptimo para aquellos que prefieran la tranquilidad de conocer su cuota mensual de por vida. En la actualidad, además, se encuentra en cotas bastante bajas -en torno al 2,90 a 30 años están ofertando la mayoría de las entidades.

Si hemos optado por el interés variable, lo siguiente a lo que nos tocará hacer frente es al tema de las vinculaciones. Es aquí donde está, a mí parecer, la clave de la financiación en los tiempos actuales: las entidades, para ofrecer los diferenciales tan atractivos que están ofertando en la actualidad, exigen como contraprestación lo que se viene a llamar vulgarmente "casarse con el banco": contratar con ellos todo tipo de seguros, domiciliar las nóminas, uso de tarjetas de crédito, etc. Si hacemos la suma anual de los precios de los seguros y demás gastos que nos suponen estas vinculaciones, probablemente la diferencia con respecto a un diferencial sin vinculaciones sea mínima.

Suponiendo que hayamos decidido contratar todas estas vinculaciones con la entidad, ya tenemos claro que nos van a dar una hipoteca a interés variable con índice de referencia Euribor más un diferencial de, pongamos, 1´5%, debemos tener en cuenta ahora la valoración de la vivienda a efectos de saber qué importe nos concederá la entidad: el banco no dará más de un 80% del valor de tasación, es decir, que si la vivienda se tasa en 100.000 euros, el banco nos financiará 80.000 euros. De aquí deducimos dos cosas: la primera, que es necesario incurrir en el gasto de la tasación -300 euros aproximadamente-, y la segunda es que necesitaremos tener un pequeño colchón para aportar como entrada o un aval de otra vivienda libre de cargas.

Con todos estos datos, y teniendo en cuenta que el ratio de endeudamiento no puede ser superior al 30% de nuestros ingresos así como que el plazo máximo de concesión de hipotecas es de 30 años, podremos calcular, finalmente, la cuota a pagar -al menos, mientras el Euribor no sufra variaciones. Lo más normal es que el primer año se trate de un interés fijo -en torno al 2%-, pasando luego a aplicarse lo pactado en cuanto a diferencial. Para que nos hagamos una idea, para un importe financiado de 100.000 euros, en un plazo de 30 años, las cuotas actuales estarán situadas, aproximadamente, entre los 320 y los 400 euros mensuales -en función del diferencial finalmente aplicado.

Como siempre, mi consejo, mejor prevenir que curar: siempre es aconsejable dejarse asesorar por un experto durante todo el procedimiento de contratación de este producto bancario. Los honorarios de la mayoría de profesionales no serán muy altos en comparación con el ahorro que nos pueden llegar a conseguir a lo largo de la vida de nuestra hipoteca.