¿Es obligación el contrato de arras para comprar un piso por subrogación?

Hola Lorena, Es aconsejable realizar siempre un contrato entre partes independientemente del carácter que se le quiera dar o los pactos que se quieran reflejar.
El contrato de arras es el compromiso de la venta de la vivienda tanto por comprador como por vendedor, entregando el primero una señal indicativa de su intención de comprar la vivienda.
Sin embargo, este compromiso no es definitivo, ya que ambas partes podrían echarse para atrás.
Qué ocurre si fuera el comprador el que finalmente decidiera no adquirir la vivienda.Lo habitual, es que pierda la señal que dio como anticipo. Si bien, se podría acordar entre ambas partes, incluir una cláusula que indique que las arras serán devueltas al comprador en el caso de que pej., éste no consiguiera la aceptación del banco para realizar la subrogación hipotecaria o que la otra parte no cumpliera con la entrega o requisitos formales para perfeccionar la subrogación pactada.

Si la compraventa del inmueble la estuviera realizando a través de una inmobiliaria, ésta le facilitará un modelo de contrato de arras. Sin embargo, si la compra o venta fuera directamente entre particulares, conviene conocer bien los datos y cláusulas que deben figurar en el contrato (como son entre otros datos vddor y comprador, precio, plazo para escriturar, cargas que tiene la vivienda, etc.), ya que son de obligado cumplimiento.

En definitiva, es algo más que recomendable cuando se pacta la subrogación de la hipoteca fijar la importancia de dicha subrogación, pues lo normal es que la subrogación del comprador en el préstamo hipotecario, sea un elemento esencial del negocio y por tanto, y aunque encarezca el coste en su caso, de la escritura, hay que plantearse la posibilidad de pactar condición resolutoria de la compraventa si el banco no acepta la subrogación.

Lo puedes formalizar en contrato privado o en escritura pública.

Hay que tener en cuenta que, la subrogación es una solución muy acertada, si el préstamo que asume (esto es, en el que se subroga) el comprador, se acomoda a sus posibilidades de pago, y a las condiciones financieras que puede obtener y es capaz de aceptar ya que, es un gravísimo error, y está muy generalizado, mirar un préstamo hipotecario atendiendo exclusivamente a la cuota mensual y tipo de interés.

También es aconsejable la subrogación, aunque las condiciones financieras del préstamo no sean tan ventajosas como las que el comprador puede obtener, si los gastos de una nueva hipoteca (Notaría, Impuestos, Registros, Gestión, Comisiones) son superiores a las ventajas que puede plantear este nuevo préstamo frente al anterior.

Sin embargo, no conviene comprar y subrogarse: Si las condiciones de la hipoteca en la que nos subrogamos son tan costosas que compensa obtener un nuevo préstamo y soportar los gastos que dicho nuevo préstamo conlleva.

Para acabar, te recomiendo encarecidamente que pidas al vendedor copia simple de la escritura de préstamo hipotecario en la que te subrogas, pues sólo así podrás saber sus condiciones, y no te llevarás sorpresas como las cláusulas suelo etc.

Por último, le aconsejo Lorena dado lo delicado de la operación, contacte con un abogado que le elabore el contrato y supervise la solvencia de la operación.
Estamos a su disposición, si desea que estudiemos su caso.
Espero haberla orientado.
Un cordial saludo