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Estimado Jose:
La LAU ha sido modificada en varias ocasiones en los últimos años. En su caso, "Contratos de arrendamiento entre el 6-6-2013 y el 18-12-2018" la ley dice lo siguiente:
Dice el artículo 9 LAU lo siguiente:
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.
3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.
Establece este artículo como linea maestra que los arrendamientos de vivienda pueden ser de la duración que quieran las partes.
Por tanto, pueden ser de dos años, de ocho, de uno, etc.
Pero si la duración pactada es inferior a tres años, es decir, si la duración inicial pactada es, por ejemplo, de un año, entonces el contrato va a durar hasta un total de tres años si así lo desea el inquilino, sin que pueda hacer nada el arrendador para «acortar» la duración del contrato.
En concreto, cuando llega la fecha de finalización libremente pactada (por ejemplo, un año), el contrato se prorroga año a año, hasta alcanzar un máximo de tres años. Es decir, un año más dos prórrogas de un año de duración cada una.
Hasta la finalización del segundo año sólo el inquilino puede dar por terminado el contrato.
Este artículo establece una limitación al derecho del inquilino que hemos estudiado en el artículo 9.1 LAU, es decir, establece cuándo puede el arrendador poner fin al contrato sin tener que esperar hasta la finalización del tercer año de contrato.
En concreto, establece que podrá el arrendador poner fin al contrato únicamente después del primer año de contrato y siempre comunique al inquilino que tiene necesidad de la vivienda para él o determinados familiares, para constituir en ella su vivienda habitual. Debe concederse dos meses al inquilino, como mínimo, para que desaloje la vivienda.
El último párrafo establece la penalización en caso de que el arrendador no la haya ocupado en los tres meses siguientes al desalojo del inquilino (salvo que no la haya podido ocupar por causa de fuerza mayor).
En concreto, en esos casos el inquilino podrá optar entre:
Que se le haga un nuevo contrato con las mismas condiciones que el anterior pero pudiendo llegar de nuevo hasta los tres años de duración. Y además será indemnizado por los gastos del desalojo y la reocupación.
Ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir (desde el momento del desalojo) hasta completar tres años.
En resumen, habrá que estar al tipo de contrato celebrado entre ustedes aunque para el uso necesario que usted alega nada dice la ley sobre el derecho de permanecer el arrendatario en función de la escolarización de sus hijos. Eso sí, tiene usted que cumplir con lo anunciado o puede tener consecuencias muy costosas.
Si desea que estudiemos su caso personalmente no dude en dirigirse a nuestro perfil corporativo de esta plataforma jurídica y le asistiremos con mucho gusto.
Quedamos a su entera disposición. Saludos cordiales.
