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Buenos Días. Respecto a su consulta indicarle que existe un procedimiento para que cesen estas actividades molestas, e incluso diría que nocivas. Es el procedimiento regulado en el art 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, en concreto establece que : “2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia.
Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.”
Lo que necesitas para que prospere esta acción es lo siguiente:
a) Que se trate de un "piso o local", es decir, en el presente caso se trata de los vecinos del piso de arriba.
b) Que en la vivienda o local se desarrolle una "actividad", lo que sugiere que ha de ser continuada, es decir con una cierta permanencia en el tiempo, yo lo acreditaría con un informe pericial en que ponga de manifiesto el excesivo ruido y la medición del mismo, y también con informes policiales de la Policía Local indicativos del exceso de contaminación acústica que tienen.
c) Que esa actividad pueda calificarse como contraria a los estatutos de la comunidad, dañosa para la finca, o que contravenga la legislación sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, en el caso concreto infringe la normativa de ruidos del año 2003, y es necesario acreditarlo a través de informe pericial.
d) Que esa incomodidad o molestia sea notoria y ostensible, no pudiendo atenderse a meras dificultades o pequeños trastornos, esto se pone de manifiesto con el informe pericial y atestados judiciales.
e) Que se haya requerido previamente al dueño de la vivienda o al ocupante apercibiéndolo para que cesen esas actividades. No es necesario requerir a los dos, sino que basta con requerir exclusivamente «a quien realice las actividades prohibidas», en este extremo, se tiene que informar al presidente de la comunidad con su problema y debe ser éste, el que requiera al vecino molesto exigiéndole que cese en su conducta.
f) la actual Ley de Propiedad Horizontal es clara y terminante al establecer que debe ser el presidente de la comunidad quien realice ese requerimiento.
g) Aunque el precepto menciona que el requerimiento será para la «inmediata cesación» , dado que a continuación se menciona «si el infractor persistiere...» , se entiende que debe concederse un plazo prudencial para el cese de la actividad contraria a los estatutos, perjudicial para la finca, o que resulte molesta, nociva, insalubre, peligrosa o ilícita. Plazo que variará en atención a las circunstancias de cada caso.
h) Si no fuese atendido el requerimiento, deberá convocarse la junta de propietarios, en cuyo orden del día debe figurar expresamente la propuesta de ejercitar la acción de cesación. Junta que deberá autorizar al presidente para ejercitar dicha acción. El propietario afectado puede defender sus derechos impugnando el acuerdo de la junta.
i) A la demanda que formule el presidente, debe acompañarse, como requisito de procedibilidad, «la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios».
j) Ya no hay que requerir previamente al propietario para que ejercite una acción resolutoria contra el arrendatario; ni la acción de cesación de la comunidad contra el arrendatario se configura como una actuación por subrogación propiamente dicha.
k) La demanda debe siempre dirigirse contra el titular de la vivienda o local, por imperativo de la última frase del párrafo cuarto del ordinal segundo del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal ; extremo que se ha criticado en la doctrina, por estimar que no es responsable de las actuaciones del arrendatario.
l) Resulta indiferente que se desarrollen actividades análogas en otros pisos o locales, porque o bien no son incómodas, en apreciación de la junta de propietarios, o bien se les demandará posteriormente.
m) A diferencia de lo que acontecía cuando se configuraba la acción de la comunidad contra el arrendatario como una acción de resolución ejercitada por subrogación, que se estimaba que no impedía que la acción prosperase el que hubiesen cesado las molestias, pues la causa de resolución debe referirse siempre al momento en que se produce, no a rectificaciones posteriores de conducta, cuando la misma se han mantenido a lo largo del tiempo, debe estimarse que, en la actualidad, si el infractor cesa en su actuación, no puede ejercitarse ya la acción de cesación; sin perjuicio de que pudiera prosperar la solicitud de reparaciones o indemnizaciones de daños y perjuicios.
n) Tanto la primitiva redacción como la actual conferían la acción a la junta de propietarios. Sin embargo se tiene admitido la posibilidad de que la ejercite un comunero en beneficio de la comunidad.
Existen vías administrativas en orden a cesar con estas molestias, pero desde mi experiencia, recomiendo esta acción civil, puesto que en la misma, el Juez se va a pronunciar sobre la cesación de la actividad, se puede pedir una indemnización por daños y perjuicios y como no, las costas, por lo que dicho procedimiento lo debe de pagar el vecino o propietario molesto.
Espero haberle ayudado. Un saludo y felices fiestas.
