Derecho de tanteo y retracto vivienda alquiler con opción a compra
Realizada por rocio. 17 jun 2014
España. Madrid. Resido en una vivienda con opción a compra. El propietario ha vendido mi vivienda, junto con el resto de las viviendas del bloque a un fondo de inversión. He expresado al anterior propietario mi deseo de ejercer mi opción de tanteo sobre la vivienda sin recibir respuesta. Aparentemente el derecho de tanteo queda anulado cuando se venden todas las viviendas del bloque. Sin embargo esto se refiere al alquiler normal SIN opción de compra. Mi pregunta es ¿prevalece mi derecho de opción de compra preferente sobre el derecho del propietario de vender todas las viviendas en bloque?
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Según el reglamento de viviendas con protección pública de la Comunidad de Madrid, 'no obstante, transcurrido el primer año posterior a la fecha de otorgamiento de la calificación definitiva, podrá ejercerse la opción de compra siempre que medie acuerdo entre inquilino y propietario'
el propietario no me ofreció la opción de compra dentro del plazo en el que yo tenía derecho a ejercerla, aún siendo anterior a la fecha fijada en el contrato, y sin embargo se la vende a un tercero. ¿Es posible impugnar la venta?
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Según el reglamento de viviendas con protección pública de la Comunidad de Madrid, 'no obstante, transcurrido el primer año posterior a la fecha de otorgamiento de la calificación definitiva, podrá ejercerse la opción de compra siempre que medie acuerdo entre inquilino y propietario'
el propietario no me ofreció la opción de compra dentro del plazo en el que yo tenía derecho a ejercerla, aún siendo anterior a la fecha fijada en el contrato, y sin embargo se la vende a un tercero. ¿Es posible impugnar la venta?
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Mi contrato se rige por el plan de vivienda 2005-2008, cuando se debería regir por el plan 2009-2012. Cito textualmente:
Disposición transitoria segunda. Promociones de Viviendas con Protección Pública,
calificadas provisionalmente a partir del 1 de enero de 2009.Los promotores de viviendas con Protección Pública, calificadas provisionalmente entre el 1 de enero de 2009 y la fecha de entrada en vigor del presente Decreto, previa renuncia a la calificación otorgada, podrán solicitar para la misma promoción nueva calificación provisional al amparo del Reglamento aprobado por el presente Decreto.
Por tanto ¿no estaría mi contrato sujeto a una ley no vigente, puesto que la fecha de calificación definitiva es el 16 de diciembre del 2010? Evidentemente, las condiciones del plan de vivienda 2009-2012 son mas ventajosas que las del plan 2005-2008, en plena burbuja inmobiliaria.
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Buenas tardes:
Es la fecha de celebración del contrato la determinante para apreciar la versión de la LAU aplicable a su caso, sin que tenga relevancia el hecho de que por distintos motivos no pudiera tomarse posesión de la vivienda hasta meses después.
Saludos cordiales.
Muchas gracias por las detalladas respuestas. El momento de ejercer la opción de compra es a los siete años, en 2017. Sin embargo el reglamento de VPO de la Comunidad de Madrid establece que las viviendas con opción a compra son a 5 años...
En cuanto a la firma del contrato, se hizo el 27 de diciembre del 2010. Sin embargo la vivienda no se pudo habitar hasta marzo del 2011, puesto que el edificio no estaba terminado del todo...no hubo luz en el edificio y no funcionaban los ascensores imposibilitando la mudanza. El arrendador no cobró los recibos del alquiler hasta abril por tanto. En este caso entonces, ¿se podría regir por la LAU vigente a partir del 1 de enero del 2011? La EMVS (arrendador) parece que se dio prisa en que se firmara el contrato antes de que se finalizara el 2010 por algún motivo, siendo evidente que aún faltaran unos meses para que la vivienda se pudiera ocupar...
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Buenas, nuevamente:
No, cesión y subarriendo no son lo mismo. No obstante, según nos indica en su contrato están prohibidas ambas cosas. Cesión es cuando Ud. cede a un tercero sus derechos sobre el piso, quedando ya Ud. desligado del contrato por completo; mientras que subarriendo se da cuando Ud. continúa ligado por el contrato con el arrendador, pero a su vez Ud. se convierte en subarrendador de una parte del piso a un tercero, que no tiene ninguna relación contractual con el propietario.
No obstante, mi respuesta anterior, venía motivada porque por lo general se entiende que el término cesión es más amplio y suele englobar situaciones de subarriendo, siendo además muy habitual que, como en su caso, en un mismo contrato se prohiban ambas prácticas.
Ahora que nos comenta la fecha de su contrato, diciembre de 2010, resulta que la LAU aplicable a su contrato es la de la versión vigente hasta 1 de Enero de 2011. La puede consultar en el siguiente enlace:
http://noticias.juridicas.com/base_datos/Anterior/r3-l29-1994.html
En dicha versión y por lo referido a la enajenación de la vivienda arrendada, el art. 14 dispone:
"El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir.
Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años."
No nos indica cuál fue la duración pactada ni cuál era el plazo para ejercitar su derecho de opción de compra, pero en base a este artículo y dado que aún estaría en cualquier caso dentro del plazo de los 5 primeros años del contrato, parece que tiene posibilidades de que pueda ejercitar el derecho de opción de compra respecto del nuevo comprador. Por otra parte, ¿sabe si el nuevo comprador tiene constancia de la existencia de su arrendamiento?
Esperando haberle sido de utilidad y quedando a su disposición,
Saludos cordiales.
¿A qué circunstancia se refiere, Bermúdez y Abogados?
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El subarriendo está prohibido por contrato. ¿Cesión y subarriendo es lo mismo?
La fecha del contrato es diciembre del 2010.
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Buenos días:
La cesión se refiere a que Ud. como arrendatario subarriende o ceda a un tercero el piso.
Esa cláusula no tiene eficacia respecto de la subrogación de un nuevo propietario en la posición del arrendador.
Pero, insisto, debería indicarnos la fecha de celebración del contrato de arrendamiento para poderle dar una respuesta definitiva a su caso.
Saludos cordiales.
El contrato de arrendamiento especifica claramente 'está totalmente prohibido la cesión del contrato de arrendamiento'. ¿Esto debería afectar tanto al arrendador como al arrendatario?
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Buenas tardes:
Salvo que en el contrato de arrendamiento se hubiera indicado otra cosa, Ud. no tendría derecho de adquisición preferente, conforme a lo dispuesto en el art. 25.7 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, al estar el propietario vendiendo el conjunto del que la vivienda formaba parte.
La opción de compra no le da derecho de adquisición preferente.
Ahora bien, habría que ver la fecha de su contrato para determinar la LAU aplicable al caso. Puesto que si hubiera subrogación del nuevo propietario en la posición de su arrendador, vendría obligado a todo lo estipulado en el contrato, entre otras cosas la opción de compra.
Es decir, Ud. no puede impedir que se venda a ese tercero el inmueble en su conjunto, pero tal vez si pueda ejercitar su derecho de opción de compra respecto del nuevo propietario.
Quedamos a su disposición para una consulta en mayor profundidad.
