¿Cómo comprar una finca edificable y media finca rústica anexa?
Realizada por PAblo. 15 ene 2014
Hola, voy a comprar una finca edificable, al lado hay otra exactamente igual que también se vende, cuadradas. Al pie de ambas hay otra alargada rústica. Son todas del mismo propietario, una constructora. La constructora nos vende una edificable a cada uno, y media rústica a cada uno, de tal forma que al final nuestra propiedad se convierte en un rectángulo, parte edificable y parte no. ¿Cómo debe aparecer en las escrituras para no tener nunca problemas entre nosotros? He de tener una escritura por la finca edificable y otra diferente por la media finca rústica o puedo escriturar las dos como una (están pegadas)? Gracias, Un saludo.
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Lo primero que hay que hacer es la denominada "due diligence" de estas tres fincas: ver su titularidad real, superficie, linderos y estado de cargas en el registro de la propiedad, hacer lo mismo en el Catastro, y hacer una consulta al Ayuntamiento en el departamento de urbanismo. Asimismo ver si están al corriente de pago de impuestos.
Una vez averiguado todo esto, y siempre que los datos arrojen que no existe ningún problema con las fincas en cuestión para proceder a la transmisión de las fincas sería necesario que el propietario solicite en el ayuntamiento una segregación de la finca rústica, si por superficie es factible, pues puede que la misma sea indivisible.
Si es factible y el ayuntamiento lo admite, pueden proceder a la escrituración de la compraventa. El propietario al transmitirla a dos compradores distintos, debería hacer previamente una escritura de segregación y a ustedes les interesa que esta escritura esté firmada antes de la compraventa que nos expone.
Se pueden transmitir en el mismo documento, es decir en la misma escritura, las dos fincas ( la urbana y la mitad de la rustica ya como finca independiente) pero por separado, y asimismo, se inscribirán también por separado, al ser fincas distintas y con calificación urbanística totalmente distinta.
Si se pone en contacto con nosotros podemos asesorarle con mayor precisión. Un saludo.
En su caso es muy importante proceder con cautela y buscar el mejor asesoramiento para evitar problemas futuros antes de proceder a comprar las fincas.
Si los lindes no están bien definidos en las escrituras pueden producirse graves perjuicios indeseables de cara al futuro, y no sólo con su vecino colindante al que se refiere si no a todos los posibles restantes.
Ud. va a comprar dos fincas. Si son del mismo propietario, podrá adquirirlas a través de la misma escritura, pero es imprescindible que está perfectamente definidas por sus cuatro puntos cardinales, y, si es posible, adjuntar fotografías, planos y demás documentos que sirvan para identificar las fincas.
En cuanto a la finca rústica que se va a dividir en dos. El propietario tendrá que proceder a una segregación como paso previo a venderles a Uds. En esa segregación ( si es posible por los metros en cuestión, dado que según la extensión de la finca y del lugar donde se encuentre, en ocasiones las fincas rústicas no pueden dividirse por debajo de determinada superficie), tendrá que incluirse un plano con los hitos o mojones que sirvan de linde de división. Muy útil resulta aportar un plano topográfico.
Sólo cuando la finca rústica esté perfectamente segregada e identificada por sus todos sus lindes, y cuando compruebe que la otra finca edificable está también perfectamente definida y deslindada, proceda Ud. a comprar.
Se dan multitud de casos en los que por no proceder como le indico (a veces, por ahorrarse una consulta a un abogado), en el futuro se tienen problemas de todo tipo con vecinos colindantes.
