¿Tiene tu contrato de arrendamiento de vivienda clausulas abusivas?

Todo el que vive en una vivienda alquilada se ha preguntado alguna vez si todas las cantidades que abona religiosamente al propietario son "legales".

Si alguna vez te has preguntado si tu casero te puede exigir que pagues el IBI, la comunidad de propietarios, una fianza superior al importe de 1 mes de renta o los gastos de alta de suministros básicos, sigue leyendo este post en el que EAE Abogados te aclarará si tu casero puede imponerte el pago de estos conceptos.

El auge del alquiler de viviendas

Desde el año 2009, como consecuencia directa de la crisis económica mundial, cada vez con mayor frecuencia los ciudadanos accedemos a la vivienda a través del alquiler

En la mayoría de los arrendamientos de vivienda nuestro "casero" es un particular que dispone de una vivienda libre a la que saca rendimiento económico alquilándola. En este caso el contrato que suscribimos es un contrato entre particulares. Sobre este tipo de contratos se han publicado multitud de noticias y opiniones acerca de los gastos, impuestos, servicios, etc. que corresponde abonar al arrendatario. Estos contratos se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre la que se han publicado multitud de noticias y opiniones acerca del reparto de los gastos, impuestos, servicios, etc... entre arrendatario y arrendador.

Sin embargo, desde la irrupción de las entidades financieras en el mercado inmobiliario es cada vez más frecuente el arrendamiento de vivienda lo concertemos con una entidad financiera a través de su "inmobiliaria" o "gestora de patrimonios" En este caso, el contrato que suscribimos es un contrato de consumo.

Cuando el contrato de alquiler se concierta entre un profesional del mercado inmobiliario y un particular este contrato ya no solo tiene que ajustarse a lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos sino que con carácter preferente debe respetar lo dispuesto en la legislación protectora de consumidores y usuarios que dimana tanto del parlamento nacional como de la Unión Europea.

Y, como podéis suponer, en pocas ocasiones el contrato que se impone al consumidor por parte del empresario cumple la normativa aplicable. En estos casos el arrendador se "somete" a la Ley de Arrendamientos Urbanos que, sin tener en cuenta que el contratante es un consumidor, le es mucho más beneficiosa.

Las cuatro clausulas abusivas más comunes en los contratos de arrendamiento de vivienda

En los contratos de arrendamiento de vivienda suscritos entre un particular y un profesional se suelen incluir clausulas que son válidas a la luz de la Ley de Arrendamientos Urbanos pero que al tratarse de condiciones impuestas por el profesional al consumidor no son acordes a la legislación protectora de los consumidores y usuarios dictada por los legisladores nacionales y europeos.

Hay múltiples ejemplos de condiciones abusivas incluidas en los contratos de arrendamiento suscritos con consumidores. A título ejemplificativo citaremos las cuatro clausulas más comunes que hemos identificado:

1º. Clausula mediante la que se impone al inquilino que abone el Impuesto de Bienes Inmuebles de la vivienda alquilada.

Esta clausula es nula por abusiva puesto que el sujeto pasivo de este impuesto, es decir, el que por ley tiene que abonarlo, es el arrendador y no se puede aceptar que se impongan obligaciones fiscales que legalmente corresponden al profesional al consumidor.

2º. Clausula mediante la que se obliga al inquilino a abonar los gastos de alta de los suministros de la vivienda.

Esta clausula es así mismo nula por abusiva puesto que el arrendador tiene que proporcionar al arrendatario una vivienda en condiciones de habitabilidad, esto es, con acceso a agua, luz y gas como mínimo.

3º. Clausula en la que se impone al consumidor arrendatario el pago de las cuotas de la comunidad de propietarios sin contraprestación alguna.

Esta clausula es nula por abusiva puesto que se impone al consumidor una obligación legal que corresponde al propietario de la vivienda

Hay que tener en cuenta que esta clausula puede considerarse válida y no abusiva en el caso en que en contraprestación por el abono de las cuotas de la comunidad de propietarios se otorgue al consumidor algún derecho (por ejemplo, se le faculte para que pueda votar en la Junta de Propietarios)

4º. Clausula que exige al consumidor arrendatario que preste fianzas o garantías adicionales superiores a las previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (recordemos que es de 1 mes de renta) con carácter arbitrario.

Esta clausula también es nula por abusiva puesto que se impone al consumidor la obligación de abonar cantidades desproporcionadas a la prevista en la ley para el riesgo de sufrir desperfectos en la vivienda. No olvidemos que el hecho de ejercer una actividad profesional como es el arrendamiento de viviendas conlleva una serie de riesgos inherentes a la propia actividad que deben ser sufridos por el que se beneficia con la misma.

En EAE Abogados hemos comprobado que estas clausulas abusivas no solo se contienen en contratos de arrendamiento suscritos en el mercado libre sino que se encuentran insertas en multitud de contratos de arrendamiento de viviendas de protección oficial. En estos casos tanto las entidades públicas como las gestoras de estos arrendamientos elevan artificialmente los precios que pueden cobrar en concepto de renta imponiendo estas condiciones injustas a los consumidores.

Por ello, EAE Abogados recomienda que compruebes los términos de tu contrato de alquiler y si el mismo contiene estas clausulas reclames su eliminación y la devolución de las cantidades que has pagado de más por su aplicación.

¿Puedo exigir que no se me apliquen las clausulas abusivas que contiene mi contrato de arrendamiento?

En EAE Abogados entendemos que sí, sin duda.

EAE Abogados considera que existen argumentos jurídicos de peso que permiten reclamar la nulidad de estas clausulas y su eliminación – bajando así el importe de la renta mensual que pagarás por tu alquiler en adelante - y la restitución por el arrendador de las cantidades que te ha cobrado de más por aplicación de estas clausulas con sus intereses correspondientes – de manera que el arrendador te devolverá lo que te ha cobrado injustamente.

Y lo más importante, hay muchas posibilidades de que esta reclamación judicial te salga GRATIS al resolver el juez que sea tu arrendador el que abone las "costas" de tu abogado y procurador.

En EAE Abogados solucionamos tus problemas.