¿Quieres comprar el piso que tienes arrendado y el arrendador ya lo ha vendido a otra persona?

Muchos inquilinos están cómodos en el piso que arriendan, conocen el barrio, tienen amigos en la zona, el colegio de sus hijos está muy cerca ... Es por ello que pueden llegar a plantearse la posibilidad de comprarlo e incluso han transmitido este deseo al propietario y arrendador de la vivienda.

El propietario, por supuesto, no tiene obligación de vender la vivienda al arrendatario, pero ¿puede venderlo a otra persona? ¿Qué hacemos si de repente nos enteramos que tenemos un nuevo "casero" y el antiguo propietario no nos ha dicho nada?

En estos casos el arrendatario puede ejercer la Acción de Retracto que recoge el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece que el arrendatario tendrá derecho de adquisición preferente sobre la vivienda arrendada.

Para ejercer esta acción es necesario, en primer lugar, requerir de forma fehaciente al arrendador a fin de conocer las condiciones en las que se realizó la venta (siempre que no esté inscrita en el Registro de la Propiedad), así como consignar la cantidad por la que se vendió el piso (si conocemos el precio).

Atención a la hora de firmar el contrato, puesto que este derecho de adquisición preferente que la Ley concede al arrendatario es perfectamente renunciable en el contrato, como ha señalado el Tribunal Supremo en la recientísima Sentencia 113/2015 de 4 de marzo de 2015.

" TERCERO

(...) Por otro lado, el artículo 25 de la actual LAU 1994 dispone específicamente que las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente, pero ello no implica que la renuncia efectuada en el presente caso carezca de eficacia por estar conferida en términos generales para aquellos derechos distintos al de prórroga forzosa y traspaso. Así lo ha considerado razonadamente la Audiencia interpretando la voluntad de las partes al entender que efectivamente las mismas se plantearon la renuncia del derecho de retracto, sin que la ahora demandante pueda alegar desconocimiento puesto que se trata de una sociedad mercantil que lógicamente es conocedora de los pormenores que rodean los arrendamientos de locales; y buena prueba de ello es la regulación tan detallada que se hace en el extenso contrato de arrendamiento, que contiene hasta trece estipulaciones, comprendiendo incluso la autorización para uso del inmueble por terceros (estipulación segunda) sin duda a instancia de la arrendataria, lo que reafirma la conclusión de que era perfectamente conocedora de los derechos a cuyo ejercicio renunciaba.

La renuncia de derechos constituye un acto de disposición abdicativa respecto de un derecho subjetivo ya nacido que, como consecuencia de ello, sale del patrimonio del renunciante y a tal renuncia se refieren las sentencias que se citan en el motivo -sin posterior mención en su desarrollo- exigiendo que sea clara, contundente y expresa.

Cuando la renuncia se hace antes de que el derecho haya nacido, se trata más bien de un supuesto de exclusión de la ley aplicable que, en el ámbito contractual, resulta posible ( artículo 1255 Código Civil ) salvo que la ley establezca lo contrario para proteger la posición de alguno de los contratantes, como sucedía en el presente caso con el derecho de prórroga forzosa y no con el de retracto que resultó válidamente renunciado."