¿Qué es el usufructo? El derecho a disfrutar bienes ajenos

1. Cómo se constituye el usufructo

Además de por la voluntad de las personas, tanto en actos entre vivos como en testamento, el usufructo se puede constituir por la ley. Este es el caso, por ejemplo, del llamado usufructo vidual, que se da cuando el cónyuge viudo concurre con hijos o descendientes del fallecido, otorgándole la ley el derecho al usufructo del tercio destinado a mejora. 

2. En qué condiciones puede constituirse

El usufructo puede constituirse a favor de una o de varias personas, para que lo disfruten todas a un mismo tiempo o de forma sucesiva. Además, se puede constituir sobre cualquier bien completo o sólo sobre parte del mismo, y en cualquier caso, también puede constituirse sobre derechos, siempre que los mismos no sean personalísimos e intransferibles.

El usufructo puede constituirse por tiempo determinado, indicando la fecha de comienzo y la de finalización, o por tiempo indeterminado, indicando únicamente la fecha de comienzo, siendo lo habitual que este se vincule al fallecimiento del titular del derecho de usufructo. Incluso se puede poner la condición que se crea conveniente para su comienzo o su finalización, siempre y cuando la misma no sea ilegal. Cómo ejemplo clarificador diremos que en ningún caso se puede vincular el derecho de usufructo a que se de muerte a una persona, si se podría vincular por ejemplo, a que se contraiga matrimonio.

3. Cálculo del valor del usufructo 

Para calcular el valor del usufructo hay que hacer una distinción previa entre si el usufructo es temporal, es decir, que se da durante un periodo concreto, o bien es vitalicio.

En el caso de usufructo temporal se calculará a razón del 2% del valor total del bien (en pleno dominio) por cada periodo de 1 año, siempre que no exceda el 70%. No se computan las fracciones inferiores al año, aunque se valorará con el 2% del valor total del bien. Así, el valor mayor del usufructo temporal se alcanza cuando su duración es de 35 años, que es el tope del 70%. A partir de esa fecha, como no se puede rebasar, no cambia.

Por ejemplo: El valor de usufructo temporal durante 4 años y 4 meses sobre una casa con valor de 200.000 euros. 

Se multiplica el periodo inferior a un año (4 años) por el 2% y ese se aplica al valor de la casa.

4 x 2% = 8%

200.000€ x 8% = 16.000€

En el caso del usufructo vitalcio el valor es igual al 70% del valor total si el usufructuario tiene menos de 20 años de edad, disminuyendo un 1% a medida que aumenta la edad, con un límite mínimo del 10%. La formula recomendada es Usufructo = 89 - edad.

Por ejemplo: El valor de usufructo vitalicio de un usufructuario de 34 años sobre una casa con valor de 200.000 euros.

U = 89 - 34 = 55%

200.000€ x 55% = 110.000€

4. De los derechos del usufructuario

El usufructuario es la persona que disfruta del derecho de usufructo sobre un bien o derecho de un tercero. Esta posición le otorga los siguientes derechos:

• Recibir todos los frutos de los bienes usufructuados, aunque no tendrá derecho a los tesoros que otros puedan encontrar en la finca.
• Podrá arrendar los bienes.
• Derecho a extraer piedras, cal y yeso de las canteras que se hallen en la finca para reparaciones u obras en la misma que esté obligado a hacer o que sean necesarias. Así mismo, podrá obtener la concesión para la explotación de las minas existentes en la finca, en los términos que establezca para ello la Ley de Minas.
• Derecho a disfrutar de las servidumbres a favor de la finca o cosa usufructuada y de todos los beneficios inherentes a la misma.
• Podrá transmitir su derecho al usufructo, pero dicha transmisión se revocará al fin del mismo.
• Si el usufructo comprende cosas que se deterioren por el uso, podrá usarlas según su destino, con la única obligación de devolverlas en el estado en que se hallen al fin del usufructo, indemnizando al propietario por los daños que la cosa haya sufrido si la misma no se ha cuidado como debiera. Si las cosas se consumen con el uso, al terminar el usufructo tendrá que abonar su precio o restituirlas en igual cantidad y calidad.
• Podrá hacer las mejoras que considere convenientes, siempre y cuando no altere la forma o sustancia del bien. Al término del usufructo podrá retirar las mejoras siempre que no se causen daños al bien, pero no tendrá derecho a indemnización alguno, aunque podrá compensar estas mejoras con los desperfectos que puedan haberse causado al bien.

5. De las obligaciones del usufructuario

• Formar inventario de los bienes recibidos, haciendo tasar los muebles y describiendo los inmuebles. Así como prestar fianza y comprometerse a cumplir con todas sus obligaciones. De esta obligación se puede eximir si no resulta perjuicio para nadie.
• Deberá cuidar las cosas como un buen padre de familia, y en caso de arrendar la cosa, será responsable de los daños que el arrendatario pueda causarle.
• Si se trata de un ganado, estará obligado a reemplazar con las crías las cabezas que mueran o desaparezcan. Si se trata de árboles, estará obligado a reponer los pies muertos, caídos o arrancados.
• Está obligado a hacer las reparaciones por el uso que sean necesarias. De las reparaciones extraordinarias se encargará el propietario, previo aviso del usufructuario.
• Debe hacer frente al pago de las cargas y contribuciones anuales mientras dure el usufructo.

6. De los modos de extinguirse el usufructo

El usufructo se extingue por la muerte del usufructuario, por la finalización del plazo por el que se concedió, por la adquisición de la propiedad por el usufructuario, por la renuncia del usufructuario, por la pérdida total de la cosa, por la extinción del derecho del que lo concedió y por prescripción.Terminado el usufructo se devolverá al propietario la cosa usufructuada.