Procedimiento de ejecución hipotecaria
Conoce las claves para archivar un procedimiento de ejecución hipotecaria
Claves para archivar un procedimiento de ejecución hipotecaria:
- Comprobar si la escritura de préstamo hipotecario contiene cláusulas abusivas.
- Identificar cual o cuáles son esas cláusulas
- Determinar si alguna de dichas cláusulas que contiene el título es la que ha fundamentado el procedimiento judicial.
- Pedir la nulidad de dicha cláusula y consecuentemente el sobreseimiento y archivo de la ejecución.
Esto es precisamente lo que ha determinado que un juzgado de Primera Instancia de Valencia dictara Auto de sobreseimiento y archivo del procedimiento de ejecución hipotecaria al declarar abusiva la cláusula de vencimiento anticipado incorporada al contrato de préstamo con garantía hipotecaria que se suscribió en el año 2006.
Se ha tenido en cuenta en la materia la sentencia del TSJUE de 14 de marzo de 2.013 argumenta que " En particular, por lo que respecta, en primer lugar, a la cláusula relativa al vencimiento anticipado en los contratos de larga duración por el incumplimiento del deudor en un periodo limitado, corresponde al juez remitente comprobar especialmente, como señaló la Abogado General en los `puntos 77 y 78 de sus conclusiones, si la facultad del profesional de dar por vencida anticipadamente la totalidad del préstamo depende de que el consumidor haya incumplido una obligación que revista carácter esencial en el marco de la relación contractual de que se trate, si esa facultad está prevista para los casos en los que el incumplimiento tiene carácter suficientemente grave con respecto a la duración y a la cuantía del préstamo, si dicha facultad constituye una excepción con respecto a las normas aplicables en la materia y si el Derecho nacional prevé medios adecuados y eficaces que permitan al consumidor sujeto a la aplicación de esa cláusula poner remedio a los efectos del vencimiento anticipado del préstamo".
No se trata de una cuestión pacífica la apreciación o no en abstracto de la abusividad de este tipo de cláusulas:
El auto del TJUE de 11 de junio de 2015 establece que la consideración de abusividad no puede estar supeditada a que la cláusula abusiva se aplique o no a la práctica, siendo ahora criterio absolutamente mayoritario, sino unánime, de la Audiencia provincial de Valencia, y criterio orientativo adoptado en la Junta de Jueces de Valencia de 17 de julio de 2.015, analizar el pacto en los términos fijados en el contrato ( en abstracto ), con independencia del concreto número de cuotas impagadas.
En este sentido, el auto de 30 de abril de 2.015 de la Sección 6a de la Audiencia provincial de Valencia, en un procedimiento hipotecario, respecto de la cláusula de vencimiento anticipado " Por falta de pago a sus vencimientos de cualquier cuota de amortización de capital y/o intereses ", argumenta que " no se trata e analizar si la prestamista se comportó o no de manera abusiva, sino si lo hizo al imponerla al consumidor ". la consecuencia es la nulidad radical de la misma y la improcedencia del despacho de ejecución " pues precisamente la aplicación de dicha cláusula fue la que permitió a la entidad bancaria resolver anticipadamente el contrato y acudir al presente procedimiento reclamando, no sólo las sumas no abonadas, sino la totalidad de la cantidad adeudada ".
El auto de 14 de julio de 2.015 de la Sección 9a de la Audiencia Provincial de Valencia, Rolo 249/15 Pte. Sr. Caruana Font de Mora, dictado en un procedimiento de ejecución hipotecaria , analizado el pacto en los términos fijados en el contrato y no conforme haya o no aplicado la entidad ejecutante, considera nulo el pacto por el que el Banco puede dar por vencido anticipadamente el préstamo por falta de pago de cualquiera de los vencimiento de intereses y plazos de amortización del capital prestado, en unpréstamo sobre vivienda concertado por un plazo de 35 años. Considera que " la facultad de dar por resuelto el contrato por el impago meramente puntual, incluso por una cantidad sólo de intereses, en relación con el importe total de la deuda es absolutamente desproporcionado; el consumidor pierda el beneficio a plazo cuando ello siquiera está recogido en el Código Civil ( artículo 1.129 ) resultando el pacto desequilibrado y en su claro perjuicio , más cuando no se modula la gravedad. Cierto es que la obligación de amortización y pago de intereses retributivo por el prestatario es de carácter esencial, pero fijado el plazo para tal cumplimiento en este contrato de larga duración ( a tenor de la relevante cantidad objeto de préstamo ), la gravedad de tal conducta que justificaría el establecimiento de tal pacto, no puede venir sustentada en esos parámetros de exigua cantidad y tiempo ".La consecuencia de la nulidad dado que la demanda de ejecución hipotecaria se entabló sobre la base de la deuda total adeudada " precisamente por el pacto de vencimiento anticipado, es decir, que fundó la ejecución, procede conforme al artículo 595-4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, acordar el sobreseimiento y archivo del proceso".
Otro auto de la misma Sección y fecha, Rollo 324/15, Pte. Sra. Andrés Cuenca, también en un procedimiento de ejecución hipotecaria, considera que la cláusula de vencimiento anticipado "en caso de falta de pago de alguno de los plazos pactados de intereses y/o cuotas mixtas", es desequilibrada " en cuanto, en la misma, se reseña facultad de vencimiento anticipado sin precisión alguna, en cuanto a que impago debe entenderse suficiente, permitiendo que el mero impago de un sólo plazo de intereses o cuotas mixtas permita dar por vencido todo el préstamo, lo que indudablemente, es desproporcionado y desequilibrado tratándose de un contrato de tan larga duración ". Lo mismo sucede con otra resolución de la misma fecha,Rollo 343/15, Pte. Sra. Andrés Cuenca, en el que el pacto era;"en caso de incumplimiento por parte del deudor, en todo o en parte, de alguna cuota por capital o intereses".
En el caso de autos, en aplicación de la anterior doctrina, atendida la duración concreta del contrato, y la cuantía y que se prevé el vencimiento anticipado por el mero impago de incluso una sola parte de las cuotas o plazos pactados para la amortización del préstamo, se considera abusiva la cláusula por ser absolutamente desproporcionado y desequilibrado en perjuicio del consumidor, dar por vencida la financiación ante un incumplimiento que no sería suficientemente grave al estar prevista para un supuesto de impago meramente puntual y por cuantía exigua respecto a la total del préstamo concedido.
En último término, y, declarada nula la cláusula analizada procede acordar el sobreseimiento y archivo de la ejecución de la ejecución, toda vez que fue la operatividad de tal cláusula la que determinó la apertura del concreto marco procesal en el que nos encontramos.