¿Mi hipoteca tiene cláusulas abusivas?

Esta es una cuestión que se está planteando mucho en los últimos años, desde que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea obligó a todos los Estados Miembros de la Unión Europea, incluida España, a adoptar la legislación estatal a las leyes comunitarias en materia hipotecaria.

Este cambio se debió a que las leyes españolas no protegían al consumidor como parte "débil" de un contrato, encontrándose éste ante situaciones de indefensión ante las condiciones abusivas y de superioridad de los bancos.

Desde entonces hay inmunerables cambios y nueva Jurisprudencia que establecen la abusividad de algunas cláusulas hipotecarias, acordando su nulidad (inexistencia) y, por consiguiente, la devolución y/o compensación de todos aquellos conceptos cobrados y declarados nulos, como pueden ser intereses ordinarios o moratorios, comisiones y otros.

¿Qué es una clausula abusiva?

La Ley la define como aquellas cláusulas que son "no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato." (art. 82.1 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios). Es decir, son abusivas aquellas cláusulas que tú, como consumidor, no has negociado con el banco ni has podido decidir si las querías o no, sino que te han venido impuestas, y de cuyo alcance económico no tenías constancia y/o conocimiento, que deconocías que firmabas un interés elevado, una cláusula suelo o cualquier otra condición que, por consiguiente, te sitúa en una posición de inferioridad e indefensión ante el banco, que es la parte fuerte del contrato que has firmado.

¿Qué cláusulas son abusivas?

Pueden considerarse abusivas todas aquellas cláusulas relativas al interés ordinario, moratorio, comisiones de cualquier tipo y muchas otras, que añadiremos a continuación. Este es un pequeño listado, pero hay muchas más:

Relativo al interés ordinario o remuneratorio: curiosamente, esta cláusula es la numerada tercera bis. Si buscas la cláusula tercera bis de tu escritura de préstamo hipotecario encontrarás qué interés se te aplica, y puede Sereuribor, IRPH cajas, IRPH entidades y otros. ¿Sabías que el IRPH cajas e IRPH entidades se ha anulado y ya no puede aplicarse? Pues ahí tenemos las primeras cláusulas que pueden considerarse abusivas.

Cláusula techo y suelo, es decir, aquéllas cláusulas que prohíben que el interés que se te aplica no baje de un tanto por cierto, o bien, no suba. Suele empezar así: "no obstante lo previsto en los apartados anteriores, se acuerda y pacta expresamente por ambas partes, que el tipo de interés nominal anual mínimo aplicable en este contrato será del xxx %". Ah que tú lo has pactado, verdad? Incomprensible....

¿Qué más cláusulas pueden declarase abusivas?

Todas aquéllas que se refieren al cobro de comisiones:

• Comisiones por gestión de cobro de impagados o reclamación de posiciones deudoras, normalmente son unos 20.-euros por gestión.
• Comisión de apertura, aproximadamente un 1% del importe de tu préstamo.
• Comisión de cancelación.
• Comisión por amortización.
• Interés moratorio. Cláusula que establece que en caso de que dejes de pagar una cuota o la pagues con retraso, se te aplicará un interés moratorio normalmente bastante elevado, incluso usurero y abusivo. Recientemente, la Jurisprudencia ha acordado que se debe reducir a un 13%. ¿Cuál tienes tú?
• Vencimiento anticipado por impago de una sola cuota u obligaciones de escasa transcendencia. Es decir, con que dejes de pagar UNA sola cuota de tu préstamo, aunque lleves muchos años pagándola, el banco puede decidir dar por vencido el préstamo y reclamarte todo el capital pendiente de pago. En fin... sin palabras.
• Cuota final. Es decir, que durante 20 o 30 años vas pagando tu cuota del préstamo y la última cuota es del 20% o 30% de tu préstamo más los intereses, lo cual es prácticamente imposible hacerle frente. Esta cláusula se suele establecer con la falsa creencia de que la cuota de tu préstamo es muy baja y completamente asumible.
• Cesión de crédito. Tú renuncias a ceder tu deuda pero el banco no, y es más, incluso puede hacerlo sin comunicártelo y sin que lo sepas.

Si firmaste tu escritura en 2002 o después, seguramente encontrarás muchas de estas cláusulas en tu escritura de hipoteca.

¿Qué supone la declaración de nulidad de esas cláusulas abusivas?

Que una cláusula se considere abusiva supone que se declare nula, y por consiguiente inaplicable, es decir, se considera inexistente y por tanto no se pueden reclamar intereses ordinarios ni remuneratorios, ni comisiones, ni ningún otro concepto que se haya declarado abusivo. Y todos esos conceptos que ya se han abonado, la entidad bancaria debe o devolverlos o compensarlos con las cuotas futuras.

Esto se debe a que el Juez no puede moderar esas condiciones y modificarlas a fin que las mismas se "consideren legales" y por tanto aplicables, sino que el Juez no tiene capacidad para ello y debe eliminarlas como si no hubieran existido nunca.

¿Cómo puedo reclamar la nulidad de las cláusulas abusivas?

Para poder declarar la abusividad de estas cláusulas debes acudir a los Juzgados y reclamar su nulidad por abusivas, para que se tengan por no puestas o inexistentes y podrás optar a que te devuelvan todo el dinero pagado en concepto de intereses ordinarios o moratorios, comisiones de impago, de apertura, de amortización y cualesquiera otras.

¿Cómo puedes reclamarlo? Mediante un buen abogado que te asesore, estudie tu hipoteca e indique qué opciones tienes.

¡Espero que esta guía te haya sido de utilidad!