El constructor no está obligado a mantener inmovilizado el dinero entregado como derecho de reserva

La Sentencia 175/2019, de cuatro de abril de la Sala de lo Penal del Tribunal Supremo nos da las claves para saber si un constructor al que se han entregado fondos en concepto de derecho de elección en previsión a la futura compra de una vivienda, garaje o local, comete un delito de apropiación indebida. Analiza las obligaciones a las que están sujetas las entregas de cantidades dinerarias a los promotores inmobiliarios. 

El supuesto de hecho es muy simple, un promotor, con la idea de realizar la construcción y venta de 350 viviendas, garajes, trasteros y locales, puso a la venta el derecho de apuntarse a un listado de futuros adquirentes con un orden de prelación, el número que les correspondería se les facilitaba antes de la entrega del dinero, 12.000 euros por cada derecho de elección que se formalizaba con un contrato de reserva. Este contrato daba la posibilidad de, en el momento que se formalizase el proyecto y se facilitasen las descripciones y precios de los inmuebles, elegir por turnos el inmueble que se desease y formalizar la compra, de la que se descontaría el dinero entregado en ese contrato. En caso contrario, el cliente siempre tenía la posibilidad de rescindir voluntariamente el contrato de reserva y recuperar su dinero, sin condición alguna. 

Tras el paso de varios años sin que el proyecto se llegara a concluir, el acusado vendió la empresa a un tercero, al que informó previamente de estas obligaciones y del hecho de que ya algunos clientes habían rescindido estos contratos y se les había devuelto el dinero. Sin embargo, se le denuncia por apropiación indebida, pues en la cuenta en la que se ingresaron las cantidades relativas a los contratos de reserva se realizaron ciertos que no sólo correspondían a devoluciones a clientes que rescindieron el acuerdo, sino que algunas de estas disposiciones o transferencias no está demostrado para qué fines se utilizaron. A este respecto, la sentencia del Tribunal Supremo advierte de que no es el hecho de que el dinero quede inmovilizado en la cuenta lo que resulta relevante, sino que realmente el mismo se utilice en la gestión del proyecto y la construcción de las viviendas.

La cuestión importante en este caso es el hecho de que no consta acreditado que los fondos no se destinaran a la gestión y construcción de las viviendas y se ha devuelto el dinero a todos los clientes que lo han solicitado, por lo que no se puede hablar en ningún caso de apropiación indebida. Dice la sentencia que el promotor no estaba obligado a devolver el dinero a todos los clientes antes de la venta de la sociedad, sino que esta obligación surge cuando el cliente decide rescindir el contrato, constando que en el momento en el que cesa como administrador y procede a la venta de sus participaciones a terceros había devuelto todas las cantidades relativas a los contratos que se habían rescindido.

La información de los clientes también es básica

Además, los adquirentes conocían las obligaciones de la sociedad relacionadas con anticipos de clientes a largo plazo, entre los que se encuentran los denunciantes, y por supuesto, las obligaciones fueron adquiridas por la sociedad y no por él personalmente, por lo que se mantienen aunque haya sido adquirida por terceros, siendo éstos los responsables de la gestión desde ese momento. 

Finalmente, concluye la sentencia diciendo que “no resulta del contrato de reserva, tal como ha sido analizada su naturaleza en la sentencia, que las cantidades entregadas tuvieran una finalidad concreta que luego haya sido desatendida y que impusiera el ingreso de la cantidad en una cuenta separada y la inmovilización del dinero recibido hasta que se decidiera por el contratante si renunciaba a la reserva y reclamaba su devolución o si contrataba la compra de un piso o de un local de negocio, en cuyo caso se contabilizaría como parte del precio.” 

Argumenta que del contrato no se desprendía la obligación de conservar inmovilizado el dinero recibido y que la cantidad entregada, por otra parte, no constituía una entrega a cuenta del precio de una vivienda o local de negocio, lo que ocurre solo en caso de que se ejercite efectivamente el derecho de elección y se suscriba un contrato de compraventa, por lo que, en ningún caso puede considerarse equiparada a las situaciones reguladas por la Ley de Ordenación de la Edificación.