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¿Cómo se debe de distribuir el pago de los gastos en los préstamos hipotecarios?

En la mayoría de los contratos de préstamos hipotecarios, el banco impone al cliente el pago de todos los gastos que la operación supone, ¿puedes reclamar la devolución de todos esos gastos?

28 ago 2018 en Vivienda - Lectura: min.

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Los préstamos hipotecarios son una mina de cláusulas abusivas en las que los bancos se aprovechan de los consumidores a los que no les queda otra salida que firmar esos contratos si quieren acceder a la financiación que necesitan para la compra de una vivienda. Cuando hablamos de otro tipo de operaciones, como la compra de un vehículo, es cierto que hay personas que pueden acceder a ellas sin tener que pasar por pedir financiación a un banco o una entidad financiera. Sin embargo, en la compra de una vivienda son muy contadas las personas que pueden adquirirla sin pasar por pedir un préstamo hipotecario a un banco, lo que, como ya hemos dicho, hace que las entidades aprovechen esta situación de necesidad para introducir en los contratos toda suerte de cláusulas que les son favorables a sus intereses.

Se empezó la lucha contra las cláusulas suelo que establecían siempre un interés mínimo garantizado a favor de la entidad frente a una bajada de los tipos, pero nunca un interés máximo que protegiera al consumidor de las grandes subidas. Ahora la lucha se ha centrado en frenar otra exigencia de los bancos, la del pago por parte del cliente de todos los gastos que supone la operación, incluso aquellos que le correspondería pagar al propio banco.

En este sentido, la Audiencia Provincial de Murcia ha declarado abusiva una cláusula de este tipo contenida en un préstamo hipotecario alegando que se trata cláusula de imposición generalizada al consumidor de todos los gastos derivados del otorgamiento de la escritura de constitución de hipoteca, de su inscripción registral y cualesquiera otros que sean necesarios para la constitución de la garantía hipotecaria, por lo que genera un importante desequilibrio entre las partes. Además, ha realizado una división de a quién corresponde el pago de cada uno de los gastos.

Nos recuerda esta sentencia que ya el Tribunal Supremo se pronunció en su día sobre la abusividad de la cláusula en su sentencia de 23 diciembre 2015 cuando declara " (...) la cláusula discutida no solo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del préstamo. Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada ; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas (art. 89.2 TRLGCU)."

El problema se encuentra en que esta sentencia no se pronunció sobre cuál sería entonces la distribución que correspondería hacer de los gastos, por lo que son los diversos Juzgados y Audiencias Provinciales los que están determinando en cada una de sus sentencias, cuál es la distribución correcta a su juicio.

En el caso de la Audiencia Provincial de Murcia, y respecto de los aranceles del Registro de la Propiedad argumenta que, dado que el pago viene regulado por la norma octava del Anexo II del Real Decreto 1427/89, éstos deben de satisfacerse por la entidad bancaria, pues la norma establece que los mismos se pagarán por aquél o aquéllos a cuyo favor se inscriba o anote inmediatamente el derecho, y habida cuenta que la garantía hipotecaria se inscribe en favor del banco. Con respecto a los gastos notariales, termina imponiendo el pago de los mismos a partes iguales, salvo las copias expedidas para cada parte, que será a cargo únicamente de aquel en cuyo favor se libren. Ello porque asume que, ambas partes están interesadas en la constitución de la garantía real, el banco por el privilegio que ello le supone frente a cualquier otro acreedor del cliente, y éste porque con la concesión de esa garantía real le favorece, pues el crédito se obtendrá en mejores condiciones financieras que sin ella. Así las cosas, concluye que "debe estarse a la norma sexta del Anexo II del Real Decreto 1426/89 según la cual "(I)a obligación de pago de los derechos corresponderá a los que hubieren requerido la prestación de funciones o los servicios del Notario y, en su caso, a los interesados según las normas sustantivas y fiscales, y si fueren varios, a todos ellos solidariamente."

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