Busco piso de alquiler, ¿qué debo tener en cuenta?

Tras varias semanas o meses buscando el piso ideal para alquilar, por fin has encontrado el apartamento perfecto que justo encaja en todos tus planes, cerca del trabajo, de la zona de ocio, se encuentra en buen estado y parece un chollito, pero ahora vienen las dudas ¿Qué es lo que tienes que tener en cuenta antes de alquilar un piso?

Aunque parezca mentira, esta es la parte más complicada del proceso, pues desde el momento en el que firmes el contrato de alquiler, ya no hay vuelta a atrás y cualquier problema que surja con el arrendador se solventará en función de lo que hayáis firmado, de ahí la importancia de este pequeño detallito pendiente. Ante todo, nuestro primer consejo es que te asegures de que entiendes perfectamente todas las condiciones del contrato, y si no fuera así no dudes en ponerte en contacto con un abogado que podrá ayudarte a que des este paso lo más tranquilo y seguro posible.

El contrato de alquiler de una vivienda está regulado en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y en ella se establecen una serie de derechos y deberes que son de obligatorio cumplimiento para cualquier arrendamiento, pero también deja otros abiertos a la negociación entre las partes. Dicho esto, pasamos a repasar todos los puntos a tener en cuenta cuando alquilas un piso, para ver cuáles de ellos son negociables y que aspectos no lo son.

Plazo de arrendamiento

La duración del contrato es posible pactarla entre las partes, pero se ha de tener en cuenta que si no se pacta nada la duración que se aplica es la de un año. Por otro lado, como parte arrendataria debes saber que el casero no puede rescindir el arrendamiento por su sola voluntad durante los tres primeros años del mismo, y sólo tú tienes la facultad de hacerlo comunicándolo al arrendador treinta días antes del vencimiento de cualquiera de las prórrogas del contrato. Por lo que en realidad nos encontramos ante una paradoja en la que realmente no es negociable un arrendamiento inferior a los tres años, pues aunque se pacte una duración de un año se producirá una prórroga forzosa para el casero siempre que el inquilino quiera seguir en la vivienda. Sin embargo, pasados estos tres primeros años cualquiera de las partes puede rescindirlo avisando a la otra parte con treinta días de antelación. Excepcionalmente, y siempre que haya pasado el primer año de contrato, en el caso de que arrendador necesite la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí mismo, su cónyuge o sus familiares de primer grado (padres o hijos), podrá comunicarlo al inquilino y este tendrá un plazo de dos meses para abandonar la vivienda, si no llegan a un acuerdo diferente entre las partes.

Renta

El precio del alquiler es evidentemente el punto más básico, precisamente el que a nadie se le escapa, pero siempre debes de asegurarte de que el precio pactado es el que figura en el contrato. Además, no te olvides de comprobar sien el contrato se incluye alguna clausula referente a la posible actualización anual de la renta, para no llevarte sorpresas desagradables pasado el primer año de contrato. Esta es una de esas clausulas que, en caso de no constar en el contrato, el arrendador no podrá exigir después que se actualice el precio y, al menos durante los tres primeros años tendrá que mantener el precio pactado en origen.

Aparte de ello, existe otra posibilidad que puedes valorar si el piso que te gusta necesita ciertas mejoras, rehabilitaciones o reformas, y esta es la oportunidad de pactar con el arrendador el no pagar renta alguna por la vivienda durante un tiempo definido a cambio de realizar esas mejoras o reparaciones. De esa forma tú no pagarías nada en concepto de alquiler y podrías dejar la casa a tu gusto. En este caso es especialmente recomendable que todo quede perfectamente recogido en el contrato para que luego el dueño de la vivienda no pueda exigirte nada que no hayáis convenido antes.

Gastos de la vivienda

La ley impone al inquilino el deber de pagar todos los gastos por los servicios que se puedan individualizar a través de contadores, como el gas, la luz o el agua. Pero deja a las partes libertad para que pacten sobre el pago de otros gastos, entre ellos impuestos, como la tasa de alcantarillado y el impuesto de bienes inmuebles, o las cuotas de la comunidad de propietarios. Estos últimos debes siempre de asegurarte que queda totalmente claro en el contrato a quién corresponde el pago de cada cuál. Tampoco establece a quién atañe dar de alta los suministros de la vivienda, algo muy importante pues las tasas suelen ser elevadas. Asimismo, algunas empresas de prestación de servicios exigen que los suministros seden de alta a nombre del inquilino, aún cuando la casa ya tuviera de alta ese servicio, por lo que también conviene informarse de ello antes de firmar el contrato. En esos casos, eventualmente podría negociarse con el arrendador que el importe de gastos se descuente total o parcialmente de la primera mensualidad, por ejemplo.

Conservación de la vivienda y reparaciones

En este punto, la Ley impone al arrendador el realizar a su cargo todas las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro se deba a la mala conservación por parte del inquilino. Para las pequeñas reparaciones por desgaste, la ley atribuye la responsabilidad al inquilino. Por ejemplo, cambiar una bombilla fundida es obligación del inquilino; arreglar una gotera en el techo por filtraciones es de cuenta y riesgo del dueño de la vivienda.

Fianza

La constitución de fianza es uno de los puntos que la Ley exige como obligatorios, estableciéndola en una cantidad igual a una mensualidad. Durante los tres primeros años esta cantidad no variará, aunque la renta si lo haga; y a partir de ese momento si las partes no han pactado otra cosa diferente, la fianza se actualizará al importe de la mensualidad que se esté abonando en ese momento, aún cuando sea inferior al importe original. Además de la fianza, la Ley permite que las partes pacten la prestación de cualquier otra garantía adicional para el cumplimiento de sus deberes por parte del arrendatario, como un aval bancario o la contratación de un seguro de impago de rentas.

Como vemos, la mayor complicación al momento de alquilar una vivienda llega cuando ha de firmarse el contrato, pues si no tenemos el debido cuidado al leer el mismo, podemos llevarnos muchas y muy desagradables sorpresas, dada la gran cantidad de cosas que pueden negociarse entre las partes. Por ello, en el caso de que existan dudas con los términos de un contrato, o si consideramos que el arrendador está abusando de su posición imponiéndonos ciertas obligaciones que no tenemos por qué soportar, lo mejor es acudir siempre a un abogado antes de firmarlo. De esta forma él revisará el contenido del mismo y determinará si se ajusta o no a la legalidad, para que, como ya hemos dicho antes, podamos dar este importante paso de la forma más tranquila y segura posible para nosotros.